封面新闻记者 姚瑞鹏
     10月10日，工商、招商、浦发、浙商银行等银行同时发布了存量房贷款利率具体细则，建设银行等12日发布细节。记者查阅，各大银行细节规定，当前房贷利率高于LPR—30BP的，统一调整为LPR—30BP。首套房和二套房都会调整，工商银行确定在10月25日统一调整，其他银行在10月31日前完成调整，自身房贷利率低于LPR—30BP的，不参与此次调整。
     值得注意的是，本次调整大多数存量房贷款客户将由系统自动调整，而固定利率贷款客户需要主动申请，银行工作人员表示或要重新签订合同才能生效。同时有存量房客户表示认为存量房贷款利率还有下降空间。
     部分银行存量房贷利率下调政策明细
     部分银行存量房贷利率下调政策明细
     只针对商业性个人住房贷款
     只针对商业性个人住房贷款
     商用房贷款不在此次调整范围内
     商用房贷款不在此次调整范围内
     根据多家银行的披露细则显示，基本确定10月31日前完成统一调整，无须申请，但每个人情况不同，具体要根据贷款重新定价日来看。确定高于LPR—30BP，将调整为LPR—30BP（北京、上海、深圳等地区二套房贷款除外）；等于或低于LPR—30BP，已享受当前政策下的最优惠利率，不在调整范围内。
     固定利率需要先转为浮动利率，再参与利率调整；首套、二套及以上存量商业性个人住房贷款都可以进行批量调整。目前公布调整的银行显示，调整只针对商业性个人住房贷款，商用房（含商住两用房、商铺等）贷款不在此次调整范围内。
     从时间上看，包括建行在内的多家商业银行表示，将于10月12日通过官网、微信公众号、网点等渠道公布具体操作指引及相关事项，并于10月31日前完成存量房贷利率的批量调整工作。
     百万贷款总共节省利息约14.06万元
     百万贷款总共节省利息约14.06万元
     有客户认为本次下降力度还有空间？
     有客户认为本次下降力度还有空间？
     工商银行为例，在某二线城市有一套住房贷款利率为LPR不加点即3.85%，调整后房贷利率为LPR—30BP，重定价后利率为3.55%。以贷款金额100万元、30年期、等额本息的房贷为例，调整前每月还款约为4688元，调整后每月还款约为4518元，每月可节省支出约170元，总共节省利息约6.1万元。
     一线城市当前房贷利率为LPR+55BP，即4.4%，调整后房贷利率为LPR—30BP，重定价后利率为3.55%，比调整前下降85BP，即0.85%。以贷款金额100万元、25年期、等额本息的房贷为例，调整前每月还款约为5502元，调整后每月还款约为5033元，每月可节省支出约469元，总共节省利息约14.06万元。
     但是值得注意的是，各大一线城市执行标准有差异，如果贷款在北京/上海/深圳，并且不满足“二套转首套”条件，按照当前二套房贷款政策下限，调整后利率值为：北京五环外LPR—25BP，北京五环内LPR—5BP；上海自贸区临港新片区及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山区LPR—25BP，其他地区LPR—-5BP；深圳全辖LPR—5BP。以工商银行为准，北京调整后首套房贷利率为LPR减30个基点，目前3.55%。二套房贷调整后利率值为：五环外LPR减25个基点，目前为3.6%；五环内LPR减5个基点，目前为3.8%。
     “如果只降到LPR—30BP，贷款时是LPR—10BP，相当于只降了0.2%，还是得多降LPR才行，现在3.85%太高了，很多人甚至签的是4.2%。”在上海买房的小郑表示，很多人选择的是等额本息还款方式，大多数的钱都在还利息，算下来还是提前还贷划算。业内人士认为，本次存量房贷利率批量调整，将导致银行净息差和盈利能力继续承压。华泰证券研究团队预测，本轮存量房贷利率下调，对银行息差负面影响约6BP。光大银行金融市场观察员周茂表示，如果存量房贷利率下调50BP，将导致银行净息差降低7BP，营业收入下降3%，净利润减少6%。如果LPR继续下降20BP，存量和新增房贷利率还将进一步降低。而北京房地产商会会长黎乃超表示，存量房贷款利率下降是积极信号，由于时间区域跨度大，各地区各贷款客户情况不一，针对不同情况政策有延伸空间。
     固定利率需要主动申请
     固定利率需要主动申请
     到个贷中心重签合同
     到个贷中心重签合同
     “贷款客户发现和其他人都在一个城市，但是下调的利率是不一样的。”据工商银行工作人员表示这是10日发布调整细则以来，咨询较多的问题，具体看由于此次利率调整仅调整LPR加减点，并不调整贷款重定价日，不同客户贷款重定价日不同，贷款利率在批量调整时可能未重定价，定价基准或许有4.2%、3.95%、3.85%三种可能，使得存量房贷利率批量调整后可能会有所差别。到了贷款重定价日，贷款进行重定价后，参加此次批量调整的贷款利率将调整至同一水平。
     “此次调整流程稍微需要注意的是固定利率的贷款客户，可能需要联系个贷中心重新签订合同，主动申请转成浮动利率，然后再进行存量利率调整。”建设银行工作人员对记者强调，需要主动申请才可办理。如当前首套房贷执行固定利率定价，利率为4%，在10月15日申请转换为浮动利率定价，由于申请转换时的5年期以上LPR为3.85%，转换后利率为LPR+15BP，10月25日实施利率批量调整将统一调整至LPR—30BP。
     此外，工商银行工作人员表示，符合条件的首套、二套及以上存量商业性个人住房贷款都可以进行批量调整。贷款不在北京/上海/深圳等地区，由于首套房和二套房贷款利率下限一致，因此无需申请“二套转首套”，银行将批量进行利率下调。如果贷款在北京/上海/深圳等地区且已符合二套转首套住房贷款标准，则可联系贷款经办行申请“二套转首套”，审批通过后可享受更为优惠的首套房贷款利率。
     “就在刚过去的国庆就可以看到，存量房利率的下调有效地刺激房地产市场的活跃度。”黎乃超表示，存量房利率的下调降低了购房者的经济压力，潜在的购房者更有可能进入市场，从而增加房地产市场的活跃度。
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